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La commune bénéficiaire des espaces communs d’un lotissement n’est pas soumise au cahier des charges

Publié le : 09/09/2026 09 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Le transfert des voies et espaces communs d’un lotissement à une commune entraîne une transformation substantielle de leur régime juridique. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation affirme que la commune bénéficiaire de la rétrocession de l’intégralité de ces espaces n’acquiert pas la qualité de coloti. Le cahier des charges du lotissement ne lui est dès lors pas opposable.

La rétrocession soustrait les espaces communs aux obligations du lotissement

En l’espèce, le cahier des charges du lotissement prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à servir d’espace vert, ainsi que des équipements collectifs qui y étaient installés.

Des propriétaires colotis contestaient la vente ultérieure de cette parcelle à une société civile immobilière, laquelle y avait édifié un immeuble. Ils faisaient notamment valoir que la commune demeurait tenue de respecter l’affectation du terrain en espace vert stipulée dans le cahier des charges.

La Cour de cassation rejette ce raisonnement. Elle relève que le cahier des charges a principalement pour objet de déterminer les droits et obligations applicables entre les propriétaires des lots et d’organiser la gestion des parties communes.

Lorsque la totalité des voies et espaces communs est transférée à une commune en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, cette collectivité ne devient cependant pas propriétaire d’un lot. Faute d’avoir la qualité de coloti, elle ne peut donc se voir opposer les stipulations contractuelles du cahier des charges.

Le déclassement ouvre la voie à la cession du terrain communal

La parcelle avait initialement été incorporée au domaine public communal. Elle était ainsi soumise au régime de la domanialité publique, notamment défini par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.

Après avoir constaté la désaffectation du bien, la commune avait prononcé son déclassement au moyen de plusieurs délibérations, conformément aux règles régissant la sortie du domaine public. Aucune de ces décisions n’avait été contestée par la voie d’un recours.

Une fois intégré au domaine privé de la commune, le terrain pouvait valablement être cédé. La Cour de cassation en déduit que les colotis n’étaient pas fondés à solliciter l’annulation de la vente sur le fondement du cahier des charges.

Le pourvoi est en conséquence rejeté. La Cour confirme ainsi que la rétrocession à la commune exclut l’opposabilité des obligations contractuelles organisant les rapports entre colotis.
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