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Annulation automatique des assemblées convoquées par un syndic dont le mandat est rétroactivement annulé

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La remise en cause du mandat d’un syndic peut entraîner l’anéantissement des assemblées générales qu’il a convoquées. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que l’annulation rétroactive de la désignation du syndic prive celui-ci de tout pouvoir et suffit, à elle seule, à justifier l’annulation des assemblées réunies sur sa convocation.

Quelles conséquences emporte l’annulation rétroactive du mandat du syndic ?

Dans l’affaire jugée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231), un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une convocation à assemblée générale ainsi que de l’assemblée tenue en conséquence. Le syndic à l’origine de cette convocation avait été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée. La cour d’appel avait estimé que la convocation demeurait valable en l’absence de faute du syndic et de préjudice démontré. Cette analyse est censurée. La Haute juridiction rappelle que l’annulation de l’assemblée ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le syndic est alors réputé n’avoir jamais été régulièrement investi de son mandat. Dépourvu ab initio de pouvoir pour agir au nom du syndicat des copropriétaires, il ne peut valablement convoquer une assemblée générale. L’irrégularité affecte donc tant la convocation que l’assemblée qui en est issue.

L’annulation est-elle subordonnée à la preuve d’un grief ?

La cour d’appel avait analysé la demande au regard du régime des nullités relatives, exigeant la démonstration d’une faute ou d’un grief personnel. La Cour de cassation écarte cette condition. Elle se fonde sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui ouvre au copropriétaire opposant ou défaillant un délai de deux mois pour agir en annulation d’assemblée générale. Lorsque l’action est introduite dans ce délai, l’absence de pouvoir du syndic suffit à emporter l’annulation. Aucune preuve de grief ni de faute n’est exigée. L’anéantissement rétroactif du mandat constitue, en lui-même, une cause d’irrégularité affectant l’ensemble du processus décisionnel.
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